Le contrat de bail commercial
Un contrat de bail commercial porte sur un local dans lequel un fonds de commerce est exploité et dont l'exploitant (artisan, commerçant, industriel) est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans. Cette durée ne s'impose qu'au bailleur. En effet, le preneur a la faculté de résilier à l'expiration d'une période triennale, sauf stipulations contraires. Il est à noter que le contrat de bail commercial ne prend fin à la date d'expiration du contrat si un congé a été donné suivant les usages locaux au moins six mois à l'avance. A défaut de congé notifié par exploit d'huissier, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme et ce, pour une durée indéterminée et avec le même bail. Le renouvellement du bail doit s'effectuer aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, sauf le loyer qui peut être modifié.
La loi dite MURCEF
La loi dite MURCEF en date du 11 décembre 2001 est venue réglementée la révision et le renouvellement du bail commercial. En effet, l'évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation avait fini par aboutir à ne plus tenir compte de l'indice trimestriel pour fixer le nouveau loyer. Elle tenait seulement compte de la valeur locative des locaux loués. Le législateur a tenu à restituer au texte de la loi de 1953 son sens initial en précisant exactement les modalités de révision du loyer.
La révision triennale
Désormais, lors de la révision triennale, le loyer ne peut varier de plus de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction. A titre d'exemple, avant la loi MURCEF, il était possible pour un bailleur de déplafonner un loyer si la valeur locative venait à être supérieure à l'indice. Le déplafonnement est dorénavant possible dans la mesure où le bail est reconduit tacitement après une période de douze ans. Afin d'éviter un tel cas de figure, le preneur bénéficiant du statut et qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande au bailleur, notifiée par exploit d'huissier, dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction. Ainsi, la rédaction du nouvel article L145-38 du Code de commerce prévoit qu'il ne peut être dérogé au principe d'indexation du loyer concernant la révision triennale : " Par dérogation aux dispositions de l'article L145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. "
